квартиры с перепланировкой
Блог

Квартиры с перепланировкой.

Квартиры с перепланировкой – это очень интересный объект для покупки. Такие квартиры имеют интересную оригинальную планировку, увеличенную полезную площадь, кроме того, они обычно дешевле аналогичных квартир. Очень часто, при наличии выбора, покупатель останавливается именно на таких квартирах.

При всей своей привлекательности, квартиры с перепланировкой имеют много особенностей, которые необходимо учитывать при покупке. Иначе можно, на вполне законных основаниях, остаться вообще без квартиры. Что бы такого не произошло, лучше всего проконсультироваться со специалистом.

А что такое квартиры с перепланировкой?

Многие собственники квартир слабо понимают, что такое перепланировка. В результате считают, что сделали всего лишь косметический ремонт, а на самом деле многие вещи из этого «ремонта» требуют специального разрешения.

Давайте разберемся:

Перепланировка – это все, что связано с изменением конфигурации квартиры: удаление или возведение стен, перенос или расширение дверных или оконных проемов, объединение комнат, разделение одной комнаты на две и т.д.

С понятием «перепланировка» очень тесно связано еще одно понятие: «переустройство». При ремонте квартиры с перепланировкой, как правило, производятся работы, которые являются переустройством квартиры.

Переустройство – это все, что связано с изменением конфигурации коммуникаций. Перенос радиаторов отопления, замена газовой плиты на электрическую, перенос мест расположения сантехники и т.д.

Поскольку оба эти понятия дополняют друг друга и используются в комплексе, В том числе и контролирующими органами, мы, в рамках этой статьи, говоря о перепланировке, будем подразумевать оба вида работ.

При покупке квартиры с перепланировкой, прежде всего, стоит обратить внимание, насколько она законна, и учтена ли в БТИ. Если все оформлено по закону, то это большое преимущество. Если же вы решитесь купить квартиру с не узаконенной перепланировкой, то, вместе с квартирой, вы приобретаете необходимость согласования и оформления уже выполненных работ. Кроме того, если перепланировка была выполнена с большим нарушением нормативов, на вас, а не на прежнем владельце будет лежать ответственность за исправление ситуации.

Какую перепланировку делать можно, а какую нельзя.

В принципе, можно все, что не запрещено. Но многие моменты надо согласовывать с контролирующими органами.

Можно делать не согласовывая:

  • Обычный косметический ремонт: замена или поклейка обоев, покраска стен, монтаж натяжных потолков, замена дверей и окон (без переноса и расширения проемов), замена сантехники (без переноса и изменения размеров сан. узла), смена напольного покрытия (без утяжеления) и т.д.
  • Убирать и ставить встроенную мебель (антресоли, встроенные шкафы, встроенную кухню) которая не создает отдельные помещения.
  • Устанавливать легкие перегородки для зонирования пространства, которые не должны доходить до потолка, а также ставить легкие двери для той же цели.
  • Переустанавливать электроплиту на кухне
  • Устанавливать снаружи дома кондиционеры и антенны (если это не запрещено именно в вашем доме).
  • Застеклять балконы и лоджии без нарушения габаритов или увеличения площади.

Если в результате перепланировки может быть повреждена конструкция здания, нарушатся нормы безопасности или будут затронуты интересы собственников и жильцов других квартир, то такую перепланировку необходимо сначала согласовать и, только потом, приступать к ремонту.

Нужно согласовывать если вы решили:

  • Разделить или объединить туалет и ванную, при этом можно захватить часть коридора.
  • Переносить и убирать НЕнесущие стены или строить перегородки до потолка для разделения, совмещения или изменения площади комнат. При этом в каждой жилой комнате должно быть окно и батарея отопления.
  • Объединять комнату с кухней в квартире, где больше одной жилой комнаты (только если на кухне электрическая плита) или с коридором.
  • Сделать проходы в НЕнесущих стенах.
  • Делать стяжку пола на железобетонных перекрытиях, и оборудовать теплый пол (с автономным отоплением, не подключенным к центральной системе)

Эти варианты перепланировок узаконить, как правило, не сложно. Но есть и более серьезные случаи, которые согласовать на много сложнее. В этих случаях затрагиваются несущие конструкции дома. Что бы разрешили такие работы, нужно заказать комплексный проект у профессиональных архитекторов.

К таким относятся:

  • Утепление или увеличение площади балкона, установка многокамерных стеклопакетов, а также стяжка пола на балконе. Это нагружает балконную плиту, которая может не выдержать и балкон рухнет.
  • Перенос систем тепло- и водоснабжения, канализации и других коммуникаций.
  • Оборудование входной двери на улицу для отдельного входа в квартиру на первом этаже.
  • Объединение по вертикали двух квартир, то есть смежных квартир на разных этажах или устройство мансарды на верхнем этаже.

Что бы одобрили такие перепланировки, придется постараться. Такое можно делать только в очень редких случаях.

Часто встречаются случаи, когда перепланировку вообще нельзя никак узаконить. Такие перепланировки серьезно нарушают конструкцию дома и угрожают безопасности жителей либо затрагивают интересы жильцов других квартир.

Нельзя делать:

  • Самовольно изменять или захватывать общедомовое имущество. Например: присоединять к квартире участок лестничной клетки или нарушать целостность вентиляционных коробов.

Поскольку такое имущество как лифтовые холлы, лестничные клетки и т.д. является собственностью всех жильцов дома, то для того, чтобы присвоить часть этого имущества, необходимо собрать общедомовое собрание и получить согласие всех жильцов дома. Тоже относится к имуществу, которым, кроме вас, пользуются еще и соседи. Например: вентиляционные короба, убирать которые без согласования с соседями могут только жильцы первого этажа.

  • Переносить или убирать несущие стены или опоры, т.к. на них держится все здание.

В новых монолитных домах несущими являются только пилоны и колонны, которые могут располагаться где угодно. В старых кирпичных домах, несущие стены, как правило, внешние и межквартирные, внутри квартиры, обычно, несущих стен нет. Что касается панельных домов, то там никакие стены лучше не трогать, почти на всех лежат плиты перекрытия.

Очень редко в несущей стене разрешается прорубить дверной проем.

  • Переносить мокрые зоны над комнатой соседей с низу. К таким зонам относятся кухня и сан. узлы. Располагать их над жилыми помещениями соседей снизу категорически нельзя, поскольку, в случае протечки, пострадают их комнаты. Изменять конфигурацию мокрых точек можно только за счет нежилой площади квартиры: коридоров, кладовок, гардеробных, прихожих и т.д.

Но в этом правиле есть исключения. Если квартира на первом этаже или под квартирой нежилые помещения (магазины, кафе и прочее), то переносить кухню и сан. узлы можно куда угодно в пределах квартиры. При этом, разумеется, предварительно согласовав.

  • Делать отдельную кухню или жилую комнату без окон. В жилых комнатах должно быть окно, так же как и на кухне, если это отдельная кухня, не совмещенная с гостиной. Если окна нет, то такую перепланировку узаконить не получится. Без окон могут быть только сан. узлы, коридоры, кладовки, гардеробные и другие подсобные помещения. Если же помещение необходимо оформить как жилое, там должна быть полупрозрачная стена, окно или фрамуга под потолком. Площадь окна или фрамуги должна быть не менее 1/8 от площади помещения.
  • Переносить двери сан. узла в комнату или на кухню. Конечно, удобно иметь мастер-спальню (когда к спальне примыкает уборная и душевая). При этом, если в квартире всего один сан. узел, то попасть в него можно будет только через жилое помещение. Сан. узел обязательно должен иметь доступ из коридора. По этому мастер-спальни доступны только в тех квартирах, где более одного сан. узла.
  • Объединение комнаты и кухни, если стоит газовая плита. По нормам безопасности, кухня с газовой плитой должна плотно закрываться. Объединить ее с комнатой можно двумя способами:  Во-первых, в многокомнатной квартире в спальнях поставить плотные двери, а кухню объединить с гостиной. Тогда гостиная, по документам, становится нежилым помещением (уменьшится количество комнат и жилая площадь квартиры). Во-вторых, можно заменить газовую плиту на электрическую, тогда проблем с согласованием не возникнет. Но такую замену тоже надо согласовывать, и это на много сложнее.
  • Объединение балкона или лоджии с квартирой. Поскольку балкон не имеет под собой никакой опоры, балконную плиту монтируют в стену при строительстве, то объединить его с комнатой не получиться. В противном случае ослабнет крепление балконной плиты, что может привести к обрушению балкона. Что касается лоджий, то полноценно объединять отапливаемую комнату с холодным помещением тоже нельзя. Но можно заменить стену между комнатой и лоджией на французские прозрачные двери (если это позволяет конструкция дома).

Это только небольшая часть перепланировок, которые не получится узаконить. При покупке квартиры с перепланировкой, лучше всего уточнить все в конструкторских бюро или БТИ, или обратится к специалисту, который все проверит и даст рекомендации, стоит ли покупать такую квартиру или нет.

Если не узаконивать?

Часто покупатель, соблазнившись более низкой ценой, рассуждает так: «ведь ни кто же не узнает. Зачем узаконивать? Все равно делал не я, не мне и отвечать».

Дело в том, что работники управляющей компании, которых вы сами можете и вызвать, при обнаружении серьезных нарушений, обязаны сообщить в контролирующие органы. То же самое могут сделать соседи, особенно если у них начнутся проблемы. Например: просядет потолок или пойдет трещина по стене.

Вся ответственность за незаконную перепланировку, при покупке такой квартиры, ложится на покупателя. Это значит, что после приобретения, уже покупатель обязан сразу узаконить все изменения, если это возможно. Если же перепланировка сделана с серьезным нарушением санитарных или строительных норм, то именно покупатель будет обязан восстановить квартиру согласно плану БТИ за определенный срок. При этом, в любом случае, если вы сами перепланировку не зарегистрировали, то вам будет грозить штраф.

В случае вашего отказа восстановить квартиру, жилищная инспекция может подать в суд, и квартиру могу изъять за нарушение кодексов: жилищного и об административных правонарушениях. Далее квартира реализуется с торгов с большим дисконтом и вам отдается сумма, за вычетом затрат на восстановление такой квартиры с перепланировкой.

Если по причине вашей перепланировки пострадали соседи, то вы будете компенсировать еще и их ущерб.

По этому, покупая квартиру с перепланировкой, необходимо понимать, сможете ли вы ее узаконить. И сразу после покупки оформить документально все изменения в квартире. Если квартира очень понравилась, а разобраться с перепланировкой затрудняетесь, лучше всего обратиться за помощью специалиста.

Как узаконить перепланировку.

Если вы, все-таки, решились на покупку квартиры с перепланировкой, то для ее узаконивания вам необходимо будет сделать следующее:

  • Собрать пакет документов. А именно:
  • Удостоверение личности
  • Выписка из Росреестра
  • Справка из сан. инспекции о соответствии помещения всем нормам
  • Заявление в суд
  • Проект помещения
  • Новый тех. паспорт
  • Оповестить местную администрацию о предстоящих изменениях.
  • Подать в суд исковое заявление. К нему необходимо приложить все ранее собранные документы. При уже сделанной перепланировке без судебного разбирательства не обойтись. Только суд может решить, получится ли узаконить внесенные в квартиру изменения.
  • Дождаться даты судебного заседания, принять в нем участие и узнать решение суда. Стоит заметить, что суд выносит вердикт, основываясь только на том, насколько безопасна перепланировка.
  • Если решение в вашу пользу, необходимо обратиться в БТИ и заказать новый тех. паспорт.
  • Дождаться специалиста, который зафиксирует состояние квартиры. После чего, в назначенный день, забрать документы.
  • Сходить в МФЦ, сообщить о легализации.
  • Помещение ставится на кадастровый учет и собственнику выдается новый технический паспорт. После этого перепланировка считается узаконенной.

Если вы не можете определиться с выбором квартиры, перейдите по этой ссылке, оставьте заявку, и я с удовольствием помогу вам.

4 комментария

  • Сергей

    Знал, что не все можно делать с квартирой и необходимось согласования некоторых моментов, но впервые читаю о возможных санкциях при самостоятельных изменениях. Про покупку переделанной квартиры вообще актуально, в самом деле встречал варианты дешевле стандартной квартиры и это очень подкупает на покупку.
    Благодарю.

  • Татьяна

    Интресная статья, заставляет задуматься, а стоит ли вообще начинать перепланировку в квартире, если нужно будет некоторые действия согласовывать, узаконивать и чем это может обернуться для будущего покупателя, если будут отсутствовать соответвующие документы. Отдельное спасибо автору за подробный план узаконивания изменений в квартире.

  • Татьяна

    Спасибо, что разъяснили. Мне что-то расхотелось делать перепланировку.

Оставить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *